INTRODUCCIÓN
Invertir en propiedades en Tenerife debería ser una forma de aumentar su riqueza y asegurar su futuro financiero, pero a veces puede ser demasiado complicado y quizás intimidante para el inversor cotidiano con poca experiencia. Sin embargo, hay 6 factores básicos que deben tenerse en cuenta y, aunque parezcan obvios, muchas personas no siguen estas pautas a la hora de realizar una inversión.
1) DECIDA EL TIPO DE INVERSIÓN QUE DESEA
Determine qué tipo de inversión desea realizar. ¿Quiere simplemente una casa de vacaciones para uso propio, de la familia y de los amigos, en la que la prioridad sea un cambio de estilo de vida, pero también quiere conseguir el mejor crecimiento del capital para el futuro?
¿O desea invertir en una propiedad para obtener ingresos y crecimiento del capital, sin la prioridad de permanecer en ella?
No hay una talla única para todos. Su prioridad debe ser reconocer sus objetivos generales de inversión, que se verán influidos por sus necesidades de estilo de vida, sus actitudes de inversión, sus plazos y, por último, pero no menos importante, su presupuesto para esta empresa.
A continuación, buscaremos las propiedades que mejor se adapten a sus necesidades específicas y que cumplan todos sus requisitos. Estableceremos qué propiedades ofrecen las mejores oportunidades y sugeriremos opciones y estrategias de inversión que permitan alcanzar sus objetivos principales. Se trata de un servicio a medida que maximizará las posibilidades de que compre la propiedad adecuada en el lugar adecuado, en el momento adecuado y por las razones adecuadas.
Si la compra es puramente de inversión, sin tener en cuenta las preferencias de uso personal, nunca se apegue emocionalmente a una propiedad que esté pensando en comprar como inversión. Lo más importante es que, al fin y al cabo, se trata de una propiedad de inversión, y que se compra principalmente por el rendimiento del alquiler y el probable crecimiento del capital.
No se fije únicamente en un precio de compra barato y en los rendimientos de las rentas, sino que busque también el potencial de crecimiento del capital, ya que es igual de importante.
Tenga en cuenta cuando compre para alquilar a corto plazo en lugar de a largo plazo. Comprenda la legislación vigente en materia de alquiler y asegúrese de adquirir el inmueble que mejor se adapte a sus circunstancias y necesidades. Haga clic aquí para obtener información sobre la ley de arrendamiento.
Déjese guiar por nosotros, que después de más de tres décadas ayudando a nuestros clientes aquí, tenemos una gran experiencia y sus mejores intereses en el corazón, todo ello respaldado por un Seguro de Indemnización Profesional, para protegerle ampliamente con respecto al asesoramiento, la información y la orientación que le damos.
2) UBICACIÓN, UBICACIÓN Y UBICACIÓN
Así que, aparte de lo que hemos mencionado anteriormente, ¿cuáles son los principales aspectos a tener en cuenta?
Aunque pueda parecer exagerada, esa frase eterna es cierta, y mucha gente subestima el poder de los bienes inmuebles bien ubicados. Independientemente de la situación actual del mercado, ¿la propiedad que va a comprar se encuentra en un lugar que le gustaría poseer dentro de 10 años?
La ubicación de su propiedad determinará, en última instancia, el éxito general de su inversión, ya que afecta a la cantidad de alquiler que puede cobrar, a los tipos de inquilinos que solicitan y a la tasa de vacantes.
Antes de comprar, investigue con nosotros. Cuanto más deseable sea su ubicación, menor será el riesgo, y podemos asesorarle sobre las mejores zonas de inversión para el presupuesto de que dispone para ello.
3) ELEGIR LA PROPIEDAD ADECUADA AL PRECIO ADECUADO
La estrategia de inversión inmobiliaria más fiable es la que se centra en el valor. Comprar valor significa adquirir propiedades a un precio igual o inferior a su coste de reposición (el coste de construir el mismo edificio en la actualidad). Los bienes inmuebles son, literalmente, un activo duro, lo que significa que su oferta es limitada, porque hay una cantidad finita de tierra en el mundo. Por lo tanto, si se puede comprar una propiedad hoy a un buen precio, a largo plazo el precio subirá inevitablemente.
Además, compre algo cercano al precio medio de la zona para el tipo de propiedad que desea. Si cuesta 200.000 euros y va a dar un rendimiento de alquiler neto a largo plazo de, digamos, 1.000 euros al mes, ¿una propiedad de 300.000 euros le pagaría 1.500 euros al mes? Si no lo hace, entonces está reduciendo su rendimiento en la propiedad, y realmente no vale la pena gastar el dinero extra, a menos que también esté mirando las preferencias personales y el disfrute de su propio uso.
A diferencia de la compra de acciones, en la que el valor de una empresa es transparente, los bienes inmuebles no son tan fáciles de tasar, pero esto, sin embargo, le brinda la oportunidad de adquirir un activo por debajo de su valor real de mercado si tiene paciencia y conocimientos. Nosotros tenemos los conocimientos, tú tienes que tener la paciencia suficiente para dejarte guiar por nosotros.
Las diferentes clases de activos inmobiliarios -apartamentos, villas o terrenos- pueden superarse mutuamente a lo largo del tiempo. Por ejemplo, los terrenos vacíos no proporcionan ingresos por alquiler, pero pueden revalorizarse más rápidamente si se compran en una zona con una oferta limitada. Invertir en un apartamento puede suponer menos costes de mantenimiento que invertir en un chalet independiente. Algunas zonas ofrecen rendimientos de alquiler más altos, pero es importante que haga sus deberes, ya que generalmente estas propiedades son más caras de comprar y pueden ofrecer menores oportunidades de crecimiento del capital.
4) CALIDAD Y ADECUACIÓN DEL EDIFICIO
Al igual que una buena ubicación, un edificio de calidad, bien diseñado y construido, es rentable, sobre todo a largo plazo. Los edificios de mayor calidad no sólo requieren menos mantenimiento y reparaciones continuas, sino que también tienden a alquilarse más rápidamente, lo que puede suponer una mayor rentabilidad. Sin embargo, hay que fijarse en la rentabilidad media del alquiler de cualquier individuo en comparación con su precio de compra.
Dicho esto, no siempre es malo comprar una propiedad que no está en las mejores condiciones, ya que tiene la oportunidad de mejorar el valor de la propiedad arreglando el lugar y esto puede aumentar sus rendimientos tanto para el crecimiento del capital como para los ingresos por alquiler. No se puede hacer eso cuando se compran acciones.
No te fijes inmediatamente en un apartamento con gastos de comunidad baratos. Eso puede ser simplemente una señal de que un edificio no ofrece el tipo de calidad o instalaciones que los inquilinos podrían estar buscando y podría significar que hay un gasto importante que no se ha presupuestado.
Haga que la propiedad sea atractiva para los inquilinos. Apuesta por tonos neutros y mantén la cocina y el baño en buen estado. Descubrirá que atraerá a inquilinos de mejor calidad si tiene una propiedad bien presentada y lo último que quiere es un mal inquilino.
Otro punto que es objeto de debate es si debes comprar una propiedad en la que te gustaría vivir. Sin embargo, piense en diferenciar entre su propia casa y su inversión para evitar involucrarse demasiado; recuerde que es la casa de su inquilino y no la suya.
Es importante recordar que llegará el día en que querrá vender la propiedad y si una casa es atractiva no sólo para los inversores inmobiliarios, sino también para los propietarios, tendrá un mercado más amplio para la propiedad y esto maximizará su precio de venta. A menudo, los propietarios ocupantes están dispuestos a pagar un poco más por la propiedad en la que viven, porque se convierte en una compra más emocional que lógica.
5) COMPRA DE INMUEBLES DE NUEVA CONSTRUCCIÓN / SOBRE PLANO
Si desea adquirir una vivienda nueva en construcción, la calidad de la construcción y la trayectoria de un promotor es una medida importante. Un promotor ético y competente es fundamental para el éxito de cualquier promoción inmobiliaria. Como en cualquier empresa, un desarrollador experimentado tiene la capacidad de gestionar los inevitables altibajos y puede marcar la diferencia entre el fracaso y el éxito de un proyecto.
Por lo tanto, si usted está buscando una nueva propiedad, entonces es importante que la investigación y la diligencia debida se ha hecho con respecto al promotor y el constructor y ver lo que otros proyectos que han hecho y su estabilidad financiera. Nosotros, en Tenerife Property Shop, además de tener una amplia experiencia en este sentido, también nos aseguramos de que todos los depósitos pagados a un promotor están cubiertos por una garantía bancaria, además de haber una garantía de construcción de 10 años en la finalización.
Aparte de esto, proporcionamos a nuestros clientes una garantía de título de propiedad asegurada durante 20 años, que cubre prácticamente todos los problemas que puedan surgir en el futuro, incluida la garantía de que todo el papeleo es correcto, como asegurarse de que la licencia de primera ocupación, el certificado de habitabilidad, etc., están en su lugar. La buena noticia adicional es que pagamos por adelantado la prima por los 20 años de duración de la póliza y se la regalamos al finalizar. Esta póliza de seguro ha sido negociada por nosotros con la Compañía de Seguros Caser, una de las mayores aseguradoras de España, siendo la aseguradora de las Cajas de Ahorro Nacionales. Es único para nosotros en Tenerife y no se puede obtener de ningún otro agente inmobiliario, corredor de seguros o banco.
Se puede comprar una propiedad de nueva construcción ya terminada, pero también existe la posibilidad de comprar al principio de la construcción "sobre plano", con lo que, además del crecimiento del capital y el rendimiento de los ingresos por alquiler, se pueden obtener ganancias sustanciales al comprar en las primeras etapas de la construcción.
Fundamentalmente, la empresa constructora vende la propiedad en las primeras fases del proyecto. Estas propiedades pueden ser apartamentos o casas, que generalmente se encuentran a precios inferiores a los del valor normal del mercado.
El comprador paga un depósito, que suele ser del 10% a la firma del contrato de compra, seguido de un 30% del precio de venta cuando los cimientos están colocados, otro 30% cuando la estructura alcanza el nivel del tejado y el último 30% cuando se termina la obra y se reciben los títulos de propiedad. En algunos casos, si se trata de una hipoteca, los dos últimos pagos, que ascienden al 60%, pueden aplazarse hasta su finalización.
El pago de estos depósitos proporciona capital a la empresa constructora, reduciendo así el importe del préstamo bancario que necesita el promotor para financiar el proyecto. El promotor tendrá una estructura incorporada de incrementos de precios durante la construcción, por lo que la mayoría de las veces, los precios de venta finales cuando la promoción esté a punto de concluirse serán un 20% superiores a los precios iniciales. A menudo, una promoción ya se ha vendido en el momento en que llega al tejado, por lo que si ha pagado sólo el 40% del precio de compra en ese momento, habrá obtenido un beneficio del 50% de su desembolso durante ese periodo.
Suponiendo que el valor de la propiedad siga aumentando durante la construcción, cuando la propiedad esté terminada habrá aumentado considerablemente su valor sin que usted haya pagado el precio total por ella. Procure asegurarse una propiedad al principio del proyecto, cuando puede reservar las parcelas más deseables a los precios más altos.
Se trata de una inversión inmobiliaria especulativa en la que podría perder dinero en caso de que el valor de la propiedad cayera, pero esto sería lo mismo si comprara una propiedad de reventa directamente. Sin embargo, el comportamiento histórico de los valores inmobiliarios en Tenerife ha mostrado un aumento continuado de los valores inmobiliarios a medio plazo. Esto se debe en gran medida a que el mercado tinerfeño está más orientado al "deseo o la aspiración" que a la "necesidad", como es la tendencia general en la mayoría de los países de origen.
Además, el mercado inmobiliario de Tenerife no está directamente vinculado a una sola economía, ya que los propietarios del sur de Tenerife son de muchas nacionalidades diferentes y, con la demanda en aumento junto con la disminución de la oferta, el futuro de la inversión inmobiliaria aquí sigue siendo bueno, dando rendimientos por encima de las expectativas normales.
6) USO DE FACILIDADES HIPOTECARIAS
El importe de la hipoteca de un inmueble aumentará tanto el rendimiento de la inversión como el riesgo. Con los bajísimos tipos de interés que se pagan actualmente por las hipotecas, tiene sentido aprovechar esta circunstancia para aumentar su poder de compra/inversión. Probablemente todos los multimillonarios tienen una hipoteca máxima sobre su propiedad, porque es dinero barato y el rendimiento de la inversión y el crecimiento del capital en la inversión en la propiedad será mucho mayor que el interés a pagar.
A medida que la industria inmobiliaria comienza a estar en auge de nuevo y los banqueros empiezan a competir para conceder préstamos inmobiliarios y deciden aumentar la cantidad de deuda que están dispuestos a prestar, su capital puede comprar más bienes inmuebles.
A medida que aumenta su apalancamiento y el monto total de la deuda, aumenta la cantidad de propiedades que puede comprar y, por lo tanto, obtener ganancias potenciales.
Sin embargo, debe recordar que un mayor apalancamiento también le expone a una mayor responsabilidad de riesgo. Creemos que una cantidad saludable de deuda se encuentra entre el 60% y el 70%, dependiendo de sus circunstancias individuales.
Aunque la inversión en propiedades es un camino probado hacia la riqueza a largo plazo, debe considerar que es un tipo de inversión a medio y largo plazo, por lo que querrá asegurarse de que puede permitirse mantener las cuotas de la hipoteca a largo plazo. No querrá tener que vender su propiedad de inversión hasta que esté bien y listo, y si se encontrara con alguna tensión financiera, esto podría obligarle a descargar la propiedad en el momento equivocado.
Recuerde que los tipos de interés pueden variar a lo largo del tiempo, pero la buena noticia para los inversores inmobiliarios es que en épocas de subida de los tipos de interés normalmente se puede esperar un aumento del alquiler. Recuerde que los tipos suelen subir en consonancia con los precios de los inmuebles, por lo que el aumento de los tipos de interés no siempre es una mala noticia para los inversores inmobiliarios, ya que es más que probable que ganen en el terreno de las plusvalías.
Aprovechar el capital de su casa, o el capital de otra inversión inmobiliaria, puede ser una forma eficaz de comprar una propiedad de inversión aquí en Tenerife. El patrimonio neto es la cantidad de dinero de su casa que realmente posee. Se puede calcular calculando la diferencia entre el valor de su propiedad y lo que debe en la hipoteca, lo que dará la cantidad de capital en su propiedad. Utilizar el capital de su vivienda actual puede permitirle pedir más dinero prestado para su inversión inmobiliaria, lo que también puede aumentar sus deducciones fiscales.
CONCLUSIÓN
Recuerde que la propiedad es principalmente una inversión a medio y largo plazo, y cuanto más tiempo pueda permitirse comprometerse con una propiedad, mejor será y, a medida que vaya acumulando capital, podrá considerar la compra de una segunda propiedad de inversión. No seas demasiado codicioso. Encuentre el equilibrio adecuado entre la estabilidad financiera y la posibilidad de disfrutar de la vida. La seguridad financiera es muy importante, pero tu calidad de vida no tiene precio.
Por último, tenga en cuenta que, a diferencia de lo que ocurre con las acciones, los fondos gestionados, los bancos o las sociedades de crédito hipotecario, no puede vender una parte de su inversión inmobiliaria si necesita dinero. Por lo tanto, sea prudente, pero considere que los niveles récord de migración debido al calentamiento global, junto con el aumento del turismo en Tenerife, y la demanda de compradores potenciales combinada con la escasez de propiedades, son factores cruciales que favorecen la inversión en propiedades aquí.
Estaremos encantados de tener una reunión con usted, o una charla inicial por teléfono, para establecer la estrategia y la estructura adecuadas para usted, y ayudarle a maximizar sus posibilidades de inversión personal en propiedades de Tenerife para su bienestar futuro.
